Ein eigenes Haus in Berlin? So wird der Traum zur Realität

Wer an den typischen Berliner denkt, der denkt vermutlich an ausgeflippte Menschen, die ein Leben abseits des „Mainstream“ führen und eher reich an Erlebnissen sind als an Geld. Dieses Image hat die deutsche Hauptstadt auch nicht ohne Grund erlangt, denn tatsächlich ist sie ein Schmelztiegel für Menschen aus aller Welt, die bewusst kein traditionelles Leben führen wollen.

Dennoch handelt es sich nur um eine Seite der Medaille. Durchaus gibt es in Berlin nämlich auch mindestens ebenso viele Menschen, die nach Karriere streben, nach einer traditionellen Familie und einem Eigenheim.

Häufig sind es sogar genau die Personen, von denen man es auf den ersten Blick nicht denken würde, die vom eigenen Haus träumen. Aussteiger vielleicht, die in ländlicher Umgebung einen Selbstversorgerhof aufmachen wollen, die aber trotzdem in der Nähe von Berlin bleiben möchten oder müssen – vielleicht der Arbeit wegen. Aber auch Besserverdiener, die sich eine luxuriöse Villa in der Innenstadt wünschen oder ganz normale Familien mit begrenztem Budget, die ihre vier Wände einfach ihr Eigen nennen möchten.

In all der Berliner Vielfalt gibt es also durchaus viele Menschen, die vom eigenen Haus träumen – auf die eine oder andere Art und Weise.

Wie viel kostet ein eigenes Haus in Berlin?

Wie realistisch dieser Traum ist, hängt natürlich stets vom Einzelfall ab. Denn so unterschiedlich wie diese Menschen sind, ist auch ihre finanzielle Situation. Sicherlich kann sich nicht jeder ein eigenes Haus leisten, sei es in Berlin oder anderswo.

Dennoch galt die Hauptstadt lange Zeit als vergleichsweise günstig, wenn es um Wohnraum geht, zumindest im Gegensatz zu anderen deutschen Großstädten. Das betraf längst nicht nur die Mietwohnungen, sondern eben auch Eigentumswohnungen oder Häuser zum Kauf.

Allerdings hat sich auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren viel verändert und auch in Berlin hat der Boom zu steigenden Preisen geführt. Es lohnt sich daher ein Blick auf den Status quo und die Frage: Wie viel kostet eigentlich ein Haus in Berlin?

Auch diese Frage lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Doch es gibt Zahlen, die zumindest einen guten Überblick bieten.

• Demnach lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin zu Beginn des Jahres 2020 bei 3.066 Euro.
• Zum Vergleich: In Stuttgart lag er zu diesem Zeitpunkt bereits bei 3.556 Euro und in München sogar bei 5.624 Euro.
• Viele Großstädte wie Hamburg oder eben Stuttgart haben vergleichbare Immobilienpreise. Doch es gibt auch deutlich günstigere Städte wie Köln, Dresden oder Leipzig.

Der Berliner Immobilienmarkt im Fokus

Ein erstes Zwischenfazit lautet daher leider, dass Berlin zwar nicht die teuerste Großstadt ist, aber leider auch nicht mehr mit günstigem Wohnraum punkten kann. Natürlich gibt es aber große Preisunterschiede je nach Lage, Objekt und weiteren Faktoren. Kein Grund also, um vorschnell den Kopf in den Sand zu stecken. Stattdessen wächst Berlin vor allem an den Stadträndern, was für eine vergleichsweise große Auswahl an Angeboten zu bezahlbaren Preisen sorgt.

Wer also bereit ist, das Zentrum für den Traum vom Eigenheim zu verlassen, der kann hier durchaus ein bezahlbares Haus finden. Nicht zu vergessen sind allerdings die große Nachfrage, sprich eine Bewerbung auf einen Hauskauf hat oft viele Konkurrenten, und die hohen Kaufnebenkosten.

Berlin mag nämlich zwar mit den Immobilienpreisen leicht unter anderen Städten wie Hamburg oder Stuttgart liegen, dafür zahlen Hauskäufer hier aber die deutschlandweit höchsten Erwerbsnebenkosten. Rund 15,14 Prozent an Nebenkosten werden hier für die Käufer fällig. Als Durchschnitt gelten etwa zehn bis zwölf Prozent.

Ein günstiges Unterfangen ist der Hauskauf in Berlin also zwar nicht, doch in vielen Fällen lässt er sich trotzdem realisieren. Dabei hilft auch die große Vielfalt, welche es in der Hauptstadt gibt und die für jeden Wunsch und jedes Budget eine passende Wahl liefert:

• Sie reicht von den bereits erwähnten Neubaugebieten oder historische Altbauten bis hin zu soliden Häusern aus der Zeit nach dem Mauerfall.
• Es gibt Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäuser.
• Es gibt sie mit großem Grundstück und Garten oder auf kleiner Fläche in der Innenstadt.

Als Faustregel gilt dabei: Je größer das Grundstück und je neuer die Bausubstanz, desto weiter entfernt vom Stadtzentrum sind die Objekte normalerweise. Ausnahmen bestätigen die Regel, doch die teure Innenstadtvilla mit Garten ist wohl eher etwas für Reiche und Superreiche als für den normalen Durchschnittsberliner.

Dennoch: Ein Haus in Berlin zu finden, ist möglich, wenn auch alles andere als einfach. Zwar wird in der Regel früher oder später jeder fündig, der über entsprechende (finanzielle) Voraussetzungen verfügt – aber eben meist eher später als früh. Ein Prozess also, der Geduld erfordert und die eine oder andere kreative Idee, um abseits der Massen ein passendes Objekt zu finden.

Lage, Lage, Lage: Wo kauft es sich in Berlin noch günstig?

Jeder Immobilienmakler weiß: Es ist vor allem die Lage, die über den Preis entscheidet. Dementsprechend gibt es zwischen den Bezirken große Preisunterschiede. Während einige überdurchschnittlich teuer sind, lockt in anderen durchaus noch so manches Schnäppchen. Vergleichsweise günstige Häuser gibt es beispielsweise noch in:

Noch sind die Immobilienpreise in diesen Ortsteilen also erschwinglich und das Angebot ist vergleichsweise groß. Allerdings könnte sich auch hier die Situation in den kommenden Jahren verändern, denn die Grundstückspreise steigen stetig und die Nachfrage wächst. Wer also noch ein günstiges Haus in Berlin kaufen möchte, der sollte schnell zuschlagen – oder auf einen „Immobiliencrash“ in naher Zukunft hoffen.

Allerdings kann momentan niemand vorhersagen, ob dieser kommen wird und wann. Wer hingegen innerhalb des S-Bahn-Rings wohnen möchte, der hat nur eine kleine Auswahl an verfügbaren Objekten und die sind entsprechend begehrt sowie teuer. Der Kauf eines eigenen Hauses ist dann nur für Besserverdiener mit den richtigen Kontakten realistisch.

Verlässt du aber sogar den Großraum Berlin und bist auch mit dem Umland zufrieden, ist der Hauskauf noch einmal deutlich günstiger und du bekommst schlichtweg mehr für dein Geld, vor allem bei der Grundstücksgröße oder der Raumanzahl.

Als günstig gelten beispielsweise Bernau, Blankenfelde-Mahlow, Falkensee, Hoppegarten, Oranienburg und Potsdam. Die Spannbreite der Quadratmeterpreise liegt somit zwischen 589 Euro und 12.833 Euro pro Quadratmeter – eben je nach Lage, aber auch weiteren Faktoren. So kostet ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit 110 Quadratmetern Wohnfläche und 350 Quadratmetern Grundstücksfläche mit einem Baujahr nach 2001 in Pankow zwischen 320.000 und 480.000 Euro, in Charlottenburg-Wilmersdorf hingegen zwischen 900.000 und 1.600.000 Euro.

Grundsatzentscheidung: Neu-, Bestands- oder Altbau?

Wer sich für eine Lage entschieden hat, muss aber noch weitere Grundsatzfragen klären. Eine davon ist jene, ob es sich um ein neues Haus handeln soll oder nicht:

1. Neubauten bringen natürlich viel Komfort mit sich. Sie können häufig noch an die eigenen Vorstellungen angepasst werden, befinden sich auf dem modernsten Stand der Technik und es fallen (im Regelfall) nicht so schnell Reparaturen oder andere hohe Instandsetzungskosten an. Du als Käufer weißt beim Neubau also genau, was du für dein Geld bekommst.Allerdings ist er auch dementsprechend teuer und hinzu kommen meist Kosten für die „Ersteinrichtung“ wie jene für den Einbau einer Küche. Günstiger kann daher der Weg über den Hausbau sein, sprich du kaufst nur das Grundstück und errichtest den Neubau selbst, sei es als Fertighaus oder in Massivbauweise. Unterm Strich genießt du dadurch oft das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, doch Baugrundstücke sind entsprechend begehrt und selten.

2. Manche Berliner können sich einen Neubau nicht leisten, andere wollen schlichtweg nicht. Wer nämlich stattdessen ein bestehendes Haus kauft, kommt deutlich günstiger weg. Das gilt zumindest auf den ersten Blick. Auf den zweiten Blick können aber zusätzliche Kosten für eine Renovierung, Sanierung oder Modernisierung anfallen. Kosten, die nicht immer einfach zu kalkulieren sind.Insgesamt ist es bei Bestandsbauten daher schwieriger vorherzusehen, wie viel das Haus am Ende tatsächlich kosten wird. Gerade, wenn es bereits sehr heruntergekommen ist, bietet es aber auch viel Sparpotenzial und Gestaltungsspielraum, um es den eigenen Wünschen entsprechend umzugestalten.Neue Böden oder die Veränderung der Raumstruktur sind Möglichkeiten dazu. Der nachträgliche Einbau eines Kaminofens kann eine Alternative oder Ergänzung für das Heizen darstellen. Je nach Raumgröße, gewünschter Optik oder auch Art der Befeuerung gibt es dazu verschiedene Varianten.Besonders günstig ist all das, wenn du selbst Hand anlegen kannst. Aber auch eine umfassende energetische Sanierung mit dem Austausch von alten Fenstern und einer besseren Isolierung der Fassade ist möglich und wird sogar finanziell gefördert. Wünschst du dir hingegen noch mehr gestalterische Freiheit, kannst du das bestehende Haus auch abreißen und das Grundstück für einen Neubau nutzen – dann musst du aber sorgfältig kalkulieren, ob sich das inklusive Abrisskosten überhaupt lohnt.

3. Zudem ist ein Abriss bei Altbauten nicht immer möglich. Gerade in den historischen Bezirken von Berlin stehen nämlich viele Gebäude unter Denkmalschutz. Solche Denkmalimmobilien können einen höheren Wert besitzen als vergleichbare Bestandsbauten ohne Denkmalschutz und sind oft wunderschön, allerdings bringen sie auch die eine oder andere Tücke mit sich.Denn jede Veränderung an dem Haus muss von der Denkmalschutzbehörde abgesegnet werden. Das ist nicht nur zeitaufwändig, sondern kann dir auch einen gehörigen Strich durch die Rechnung machen. Gerade Themen wie die energetische Sanierung sind dann also kompliziert und bringen nicht immer das gewünschte Ergebnis. Dafür profitierst du aber von steuerlichen Erleichterungen und einem hohen Wiederverkaufswert, vor allem nach einer Modernisierung.

Schlussendlich gibt es also nicht die eine richtige Entscheidung, sondern jeder muss selbst entscheiden, wie viel Budget er mitbringt, wie viel Zeit und Knowhow er für Renovierungen, Modernisierungen & Co hat und welcher demnach der passende Haustyp ist.

Ein Haus suchen und finden – so klappt’s (trotzdem)!

Wenn du weißt, wonach du suchst und in welcher Lage, bist du deinem Traum bereits ein großes Stück näher gekommen. Vor allem, wenn dein Budget begrenzt ist, kann die Suche trotzdem erst einmal frustrierend werden. Objekte, die dir gefallen, sind vielleicht schnell vergeben oder werden scheinbar gar nicht erst öffentlich ausgeschrieben.

Selbst, wenn du schon das eine oder andere Haus besichtigt hast, kommt vom Makler am Ende doch eine Absage. Szenarien, die viele Berliner aus der eigenen Erfahrung kennen. Und Szenarien, die sich jedes Mal erneut anfühlen, als wäre dein Traum geplatzt.

Aber die gute Nachricht lautet: Das ist er nicht. Stattdessen musst du ein bisschen kreativ werden, um in Berlin deine Traumimmobilie zu finden.

Erst einmal musst du natürlich überprüfen, ob deine Vorstellungen überhaupt realistisch sind. Anhand der genannten Zahlen kannst du ganz gut einschätzen, mit welchen Kaufpreisen du wo rechnen musst.

Der nächste sinnvolle Schritt ist der Gang zur Bank. Sie kann dir exakt sagen, ob sie dir einen Kredit gewährt, in welcher Höhe und zu welchen Konditionen. Derzeit profitierst du dabei von historisch niedrigen Zinsen. Dennoch musst du über eine ausreichende Bonität verfügen und solltest dich mit dem Tilgungsplan nicht übernehmen. So weit, so gut. Aber was jetzt?

Schritt 1: Makler – ja oder nein?

Nach all diesen Entscheidungen steht nun noch eine weitere Frage im Raum, und zwar jene, ob die Beauftragung eines Maklers sinnvoll ist. Ein professioneller Immobilienmakler bringt durchaus Vorteile mit sich, kostet aber natürlich auch Geld. Gerne kannst du dein Glück daher zuerst auf eigene Faust versuchen.

Bringt dich dieses aber nicht zum gewünschten Ergebnis, kann eben doch der Gang zum Immobilienmakler sinnvoll sein. Denn er verfügt häufig über eine größere Kartei als jene im Internet und kann somit auch Objekte vermitteln, die nicht öffentlich ausgeschrieben sind.

Während du auf einen Makler im Zweifelsfall noch verzichten kannst, gilt das übrigens nicht für einen Gutachter, zumindest bei Bestandsbauten. Nur so kannst du realistisch kalkulieren und sicher sein, dass du nicht zu viel bezahlst. Einzige Ausnahme ist, wenn du selbst über ausreichend Knowhow verfügst, beispielsweise durch deinen Beruf.

Schritt 2: Suchanzeige aufgeben

Viele Berliner nutzen das Internet für die Suche nach einer Immobilie und halten die Augen nach entsprechenden Anzeigen offen. Sie kommen aber nicht auf die Idee, selbst eine solche Anzeige zu schalten. Einige Immobilienbesitzer möchten nämlich auf einen Makler verzichten und auch auf einen Ansturm an Interessenten oder auf zahlreiche Besichtigungen.

Wenn du eine sympathische Suchanzeige aufgibst, die dich als seriöse*n Käufer*in präsentiert, wirst du also unter Umständen von solchen Verkäufern kontaktiert und kommst somit „unter der Hand“ an deine Traumimmobilie. Leider kann dann aber auch die eine oder andere unseriöse Anfrage reinflattern. Bei dieser Strategie ist daher Vorsicht geboten, doch sie ist einen Versuch wert.

Schritt 3: Internet durchforsten

Dennoch ist es sinnvoll, auch aktiv im Internet nach passenden Objekten zu suchen. Die Klassiker wie große Immobilienportale oder eine Google-Suche bringen dich aber oft nicht zum gewünschten Ziel. Stattdessen solltest du bewusst auf ungewöhnlichen Wegen schreiten.

Online-Kleinanzeigen bieten manchmal ein unerwartetes Schnäppchen, aber auch Zwangsversteigerungen oder Immobilienseiten der Banken. Durchforste das Internet daher weitläufig, anstatt nur oberflächlich.

Schritt 4: Printmedien nicht vergessen

Printmedien spielen nach wie vor eine wichtige Rolle. Abonniere daher entsprechende Tages- oder Wochenzeitungen, wirf einen Blick in die Kleinanzeigen oder schalte auch hier selbst eine entsprechende Suchanzeige.

Schritt 5: Kontakte konsultieren

Viele Immobilien werden unter der Hand vergeben, sprich über Kontakte. Wenn du also offen über deinen Wunsch sprichst, ein Haus in oder um Berlin zu kaufen, dann kennt vielleicht jemand jemanden, der jemanden kennt,…

Schritt 6: Über Erbbaurecht nachdenken

Eine Besonderheit am Berliner Immobilienmarkt ist das Erbbaurecht. Denn seit dem Jahr 2013 werden Grundstücke in der Hauptstadt nur noch in Ausnahmefällen verkauft. Häufiger werden sie als Erbpacht vergeben. Wer noch bis 2023 einen solchen Vertrag abschließt, muss sogar für 20 Jahre nur die halben Erbpachtzinsen zahlen.

Du darfst bei der Erbpacht mittels Erbbaurecht ein Haus kaufen oder bauen und für 50 bis 99 Jahre nutzen – je nach Erbpachtvertrag – ohne dass es dir tatsächlich gehört. Du sparst dir also den Grundstückskauf und kommst dadurch an bezahlbare Bauplätze in eigentlich teuren Bezirken. Es ist somit durchaus sinnvoll, dich als Berliner*in einmal intensiver mit dem Thema auseinanderzusetzen.

Schritt 7: Bauträger kontaktieren

Möchtest du ein Haus bauen, kannst du auch zuerst einen Vertrag mit einem Bauträger schließen. Ob es sich um ein Fertighaus oder Massivhaus handeln soll, ist dabei prinzipiell egal.

Sobald der Vertrag geschlossen ist, hilft dir der Bauträger in der Regel dabei, ein passendes Grundstück zu finden. Er verfügt diesbezüglich über deutlich bessere Kontakte. Zudem sind die Bauträger daran interessiert, dein Bauvorhaben zu verwirklichen und das Geld einzustreichen. Deine Chancen stehen also gut, dass du dann tatsächlich bald dein Traumhaus bauen kannst.

Schritt 8: Ungewöhnliche Wege gehen

Auch andere, eher ungewöhnliche Wege können dich zum Ziel führen. Es gibt beispielsweise Berliner, die durch den gewünschten „Wohnbezirk“ schlendern und nach freien Grundstücken sowie Häusern suchen. Auch, wenn diese augenscheinlich nicht zum Verkauf stehen, kontaktieren sie daraufhin den Besitzer. Manch einer ist tatsächlich zum Verkauf bereit, da es sich zum Beispiel nur um eine Ferienimmobilie gehandelt hat.

Es gehört also viel Kreativität und ebenso viel Glück dazu, doch solche ungewöhnlichen Strategien können funktionieren.

Schritt 9: Nicht aufgeben…

Wie bereits erwähnt, braucht die Suche nach einem eigenen Haus in Berlin einfach Zeit. Manchmal dauert sie Monate, manchmal sogar Jahre. Dennoch solltest du nicht verfrüht aufgeben. Wenn du nämlich am Ball bleibst, kommt das perfekte Objekt meistens ganz unverhofft. Früher oder später wird also jeder fündig. Gegebenenfalls musst du aber deine Kriterien oder Strategie für die Suche verändern.

Schritt 10: …und schnell zuschlagen!

Sei es sofort oder mit viel Geduld: Sobald du das Traumhaus gefunden hast, solltest du schnell sein. Nimm unverzüglich Kontakt zum Verkäufer oder Makler auf, organisiere zeitnah eine Besichtigung und leg direkt die Finanzierungsbestätigung der Bank vor, wenn du kaufen möchtest.

Wer zuerst kommt, mahlt zuerst, lautet nämlich das Motto vieler Hausverkäufer in Berlin. Alles vorab geregelt zu haben, ist daher ein großer Wettbewerbsvorteil für dich.

Wenn du diese Tipps berücksichtigst, wirst du in Berlin oder der Umgebung gewiss auch eines Tages ein Haus nach deinen Vorstellungen finden und somit deinen Traum vom Eigenheim in der Hauptstadt verwirklichen!