Obwohl das sogenannte Zweckentfremdungsgesetz bereits 2014 in Kraft getreten ist, herrscht immer noch Verwirrung unter den Berlinern: Darf ich meine Wohnung als Unterkunft anbieten, zum Beispiel während ich selbst im Urlaub bin? Und wozu soll das Gesetz eigentlich gut sein?
Zuallererst können wir dich beruhigen: Es gibt noch immer die Möglichkeit, deinen Wohnraum für eine kurze Zeit zu vermieten – das Gesetz soll das sogar vereinfachen. Wichtig ist nur, dass du dich dabei an die Vorschriften hältst.
1. Was genau bedeutet das eigentlich – Zweckentfremdungsverbot? Und was hat sich Berlin dabei gedacht?
Das Zweckentfremdungsverbot soll „Wohnraum vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnung“ schützen. Bedeutet: Das, was als „normale“ Wohnung genutzt werden kann, soll auch diesem Zwecke dienen. Laut Senatsverwaltung übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot. Deswegen sollen auch bereits bestehende Ferienwohnungen wieder in Wohnungen umgewandelt werden. Rund 6.300 Ferienwohnungen wurden seit dem Verbot gemeldet – bei rund 1,9 Millionen Wohnungen in Berlin eine vergleichsweise niedrige Zahl. Der Senat schätzt, dass die tatsächliche Zahl doppelt so hoch liegt.
2. Wie wirkt sich das Gesetz auf die aus, die Ihren Wohnraum in den Ferien untervermieten möchten?
Grundsätzlich ist eine Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke seit Mai 2014 genehmigungspflichtig. Das heißt in der Praxis, dass jeder, der sein Zimmer selbst für einen kurzen Zeitraum vermieten will, eine Genehmigung beim Bezirksamt einholen muss. Seit dem 1. August 2018 wird dabei außerdem eine Registriernummer vergeben, damit die Vergabe auf Anfrage einfacher nachzuweisen ist. Außerdem gilt auch wie schon vorher: Der Vermieter muss der Untervermietung zustimmen, sonst ist die gesetzeswidrig.
3. Was passiert mit bereits bestehenden Ferienwohnungen?
Im Mai 2016 lief eine zweijährige Übergangsfrist für Vermieter von Ferienwohnungen ab. In dieser Zeit konnten sie sich beim zuständigen Senat melden und gegebenenfalls eine Genehmigung beantragen. Wer sich nicht gemeldet oder keine Genehmigung erhalten hat und dennoch weiterhin ein Feriendomizil betreibt, macht sich strafbar und muss mit empfindlichen Geldbußen bis zu 100.000 Euro rechnen. Tatsächlich wurden seit der Einführung des Zweckentfremdungsgesetzes bereits fast 8.000 Ferienwohnungen wieder in reguläre Mietwohnungen umgewandelt.
4. Ein Verbot ist ja gut und schön. Aber wer soll denn all die (heimlichen) Zweckentfremder überführen beziehungsweise all die potentiellen Fälle prüfen?
Die Frage nach der Umsetzbarkeit des Zweckentfremdungsverbotes ist einer der größten Kritikpunkte. Eine Maßnahme des Senats: Er hat 2016 die sogenannte „Task Force“ ins Leben gerufen. Klingt aufregend, heißt im Prinzip aber nur: Den Bezirken wurden insgesamt weitere 30 Mitarbeiter für fünf Jahre zur Verfügung gestellt, die bestehende „Teams“ verstärken.
5. Wie kommen die Bezirke überhaupt auf die Spur von „Zweckentfremdern“?
Petzen ist im Zuge des Zweckentfremdungsverbotes eindeutig erwünscht. Denn die entsprechenden Bezirksmitarbeiter sind auf die Mithilfe der Bevölkerung angewiesen, wenn es darum geht, zweckentfremdeten Wohnraum aufzuspüren. Hierzu gibt es online ein Formular, mit dem man „Verdachtsfälle“ melden kann. Außerdem wird auch verstärkt auf Online-Vermietungsportalen die noch keine Genehmigung eingeholt haben.
6. Wie sieht es mit anderen Gewerbeflächen aus, zum Beispiel Arztpraxen, die in Wohnungen betrieben werden?
Arztpraxen in Wohnungen können solange weiterbetrieben werden, wie der entsprechende Mietvertrag läuft, sagt Martin Pallgen vom Senat. Anders als Ferienwohnungen haben sie Bestandschutz, weil sie für die Versorgung der Bevölkerung von Bedeutung sind. Läuft ein Mietvertrag mit einer Arztpraxis aus und soll die Wohnung als Praxis weitergenutzt werden, muss eine entsprechende Genehmigung beim zuständigen Bezirksamt beantragt werden.
7. Ich möchte mein Zimmer eigentlich nur während meines Urlaubs an Touristen untervermieten – geht das überhaupt noch?
Keine Panik – wenn du lediglich ein bisschen etwas dazuverdienen willst während noch jemand während der Abwesenheit deine Blumen gießt, stehen die Chancen gut, dass du problemlos eine Genehmigung vom Bezirksamt erhältst. Die Ämter entscheiden in jedem Fall individuell über die Vergabe, da es bis jetzt noch keine einheitlichen Richtlinien gibt. Das einzige Problem, das auf dich zukommen könnte, sind die gewohnt langen Wartezeiten beim Amt. Verhindert werden soll mit dem Gesetz grundsätzlich, dass Menschen ein Geschäftsmodell daraus machen, ihre Wohnungen zu vermieten und selbst nie dort wohnen. Hellhörig werden die Behörden also vor allem, wenn Wohnungen zu Preisen angeboten werden, die über dem üblichen Mietzins liegen. Oder Sonderleistungen wie Bettwäsche oder Internetgebühren verhängt werden. Für diese Art Ferienwohnung gibt es also keine Genehmigung.
8. Die Online-Plattform Airbnb wird immer wieder vom Senat kritisiert. Kann ich die Plattform weiterhin nutzen, oder mache ich mich damit strafbar?
Zum Schluss eine Entwarnung für alle Airbnb-Fans: Sobald du dir eine Genehmigung vom Bezirksamt geholt hast, kannst du unbesorgt online ein Angebot veröffentlichen – wichtig ist dabei, dass du die Registrierungsnummer angibst, die dir zugeteilt wurde. Airbnb setzt ich für eine Lockerung des Zweckentfremdungsgesetzes ein, weil die Plattform dadurch immer mehr Nutzer verlieren könnte. Der Senat jedoch geht nicht auf die Wünsche des Online-Anbieters ein und kritisiert, dass nicht ausreichend gegen illegale Anbieter vorgegangen wird. Der Konflikt wird sich deshalb wohl noch länger hinziehen.
