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Hausverkauf in Berlin: Gefragte Lagen sind und bleiben krisenfest

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Nach Jahren des stetigen Aufstiegs ist auch der Motor am Berliner Immobilienmarkt ins Stottern geraten. Hausverkäufer in Lübars oder Lichtenrade müssen oft Abstriche bei ihren Wunschpreisen in Kauf nehmen – und zudem länger auf Interessenten warten. Doch Gastautor und Immobilienkenner André Heid sagt voraus: Diese Phase kommt bald an ihr Ende. Und Immobilien in guter Lage behalten auch zukünftig ihren Wert.

Der Einbruch am deutschen Immobilienmarkt beschäftigt auch die Expertinnen und Experten vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden. Mitte 2023 meldeten sie, dass die Preise für Wohnimmobilien zuletzt so stark gesunken seien wie seit mehr als 20 Jahren nicht mehr. Viele Menschen, so die Aussagen der Statistiker, können sich den Immobilienkauf vor allem wegen der deutlich gestiegenen Immobilienzinsen nicht mehr leisten. Der Negativtrend trifft dabei ländliche Regionen in Deutschland genauso wie die Großstädte. Auch Berlin, jahrelang der Vorreiter schlechthin beim Immobilienboom in Deutschland, bildet da keine Ausnahme.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin kam in seinem Bericht zum Berliner Immobilienmarkt 2022 ebenfalls zum Fazit: „Umsätze und Kaufpreise sind in fast allen Teilmärkten rückläufig.“ Insbesondere der Kauf von Eigentumswohnungen ging 2022 gegenüber dem Vorjahr um 24% zurück. Doch auch bei klassischen Ein- und Zweifamilienhäusern sah es im vergangenen Jahr und auch 2023 nicht viel besser aus.

Keine Panik: Gute Lagen bleiben gefragt

Es ist nicht zu verhehlen: Der Berliner Kaufimmobilienmarkt, insbesondere für Häuser, befindet sich derzeit in einer Nachfragekrise. Doch zugleich sollte niemand, der aktuell ein Haus in Berlin verkaufen möchte, besitzt oder geerbt hat, in Panik verfallen. Zwei Botschaften sind zentral: Eine Phase auch sinkender Preise gehört in einer Marktwirtschaft – und besonders nach Jahren des stetigen Preisanstiegs – dazu und hat sogar segensreiche Wirkungen auf den Markt. Und zweitens sind gute Lagen in grünen Randlagen mit guter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung weiter gefragt und bleiben wertvoll.

In einer jüngst veröffentlichten umfassenden Immobilienmarkt-Analyse der Deutschen Postbank hieß es: „Doch auch unter den Einflüssen von Inflation, steigenden Zinsen und stagnierender Nachfrage wird es am deutschen Immobilienmarkt Regionen geben, in denen Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer in den kommenden Jahren mit einem Wertzuwachs rechnen können.“ Die guten Lagen von Berlin haben die Autorinnen und Autoren der Studie dabei explizit als einen der Gewinner der kommenden Jahre ausgemacht.

Wer sich also mit dem Verkauf eines oder seines Hauses in guter Berliner Lage beschäftigt, muss also keine Angst vor massiven Preisrückgängen haben. Wer es sich leisten kann zu warten, verschiebt den Verkauf womöglich nur ins Jahr 2024, bis sich die deutsche Konjunktur wieder etwas mehr berappelt hat.

André Heid ist Geschäftsführer der deutschlandweit tätigen Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH mit Hauptsitz im baden-württembergischen Walldorf.

Zentrale Frage: Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert?

Viel wichtiger als das Timing ist jedoch ein geordneter Verkaufsprozess, um einen möglichst hohen Verkaufspreis und damit das Ziel eines jeden Verkäufers zu erreichen. Viele Verkäuferinnen und Verkäufer eines Hauses stürzen sich schlecht beraten und schlecht informiert in die Verhandlungen. Oft wissen sie gar nicht, wie viel ihr „Schätzchen“ eigentlich wert ist. Auf diese Weise verschenken sie unter dem Strich eine Menge Geld. Geld, das sie durch die Einbindung eines externen Sachverständigen und Gutachters für einen deutlich geringeren Betrag, eigentlich hätten einnehmen können.

Immobiliengutachter liefern eine objektive Antwort auf die zentrale Frage: „Wie viel ist meine Immobilie eigentlich wert?“. Die Lage spielt dabei für die Wertermittlung eine wichtige Rolle, aber eben nicht die einzige. Zunehmend wird auch die energetische Verfassung eines Hauses zum entscheidenden Einflussfaktor auf den Kaufpreis. Mit all diesen Fragen sind Laien, die eben nicht täglich Immobilien bewerten, kaufen oder verkaufen, hoffnungslos überfordert. Auch der Klick auf kostenlose Ertragswertrechner für Immobilien im Internet, die heute in vielen Portalen integriert sind, hilft nicht weiter. Solche Rechner liefern allenfalls grobe Anhaltspunkte. Sie können aber keineswegs auf die so wichtigen Details am Berliner Immobilienmarkt eingehen – und wissen noch nicht mal, wo Frohnau, Tegel-Ort, Lichtenrade oder Köpenick liegen.

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