Von Wohnungsnot bishin zu steigenden Mieten: Gute Gründe für einen Immobilienkauf gibt es heutzutage so einige. Wenn Du als Erstkäufer über die Anschaffung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses nachdenkst, bist du im ersten Moment vielleicht überfordert. Denn damit der Immobilienkauf reibungslos über die Bühne geht, ist einiges zu beachten. Von der Frage nach der richtigen Immobilienart bis hin zur Finanzierung.
Von Immobilienart bis Finanzierung: Diese Dinge sind beim Immobilienkauf entscheidend
Gerade in Berlin kennen viele die Situation der Wohnungsnot aus eigener Erfahrung. Weil sich jene in den kommenden Jahren zuspitzen wird, will sich der ein oder andere mit einer eigenen Eigentumswohnung oder einem Haus absichern. Allerdings hat ein Immobilienkauf kurz- und langfristig Auswirkungen auf die Finanzen und das Leben. Deshalb sollte der Entscheidung immer eine ausführliche Finanzplanung vorausgehen, um den Bedarf an Fremdkapital und die besten Konditionen bei der Kapitalaufnahme ermitteln zu können. Hierbei erweisen sich Baufinanzierungsrechner als äußerst hilfreiche Werkzeuge, da sie präzise den erforderlichen Betrag zur Verwirklichung des Immobilientraums kalkulieren können. Auch abgesehen von der Finanzierungsfrage müssen künftige Immobilienbesitzer viele Dinge beachten, damit der Kauf nicht mit Frust verbunden ist.
Ob es beispielsweise lieber eine Wohnung oder ein Haus sein sollte, hängt vom eigenen Typen und den Zukunftsplänen ab. Die Mehrheit aller Deutschen bevorzugt das Einfamilienhaus. Ob lieber auf dem Land oder nahe der Stadt, ist nicht nur Budget- und Geschmackssache, sondern auch eine praktische Frage. Vielleicht noch wichtiger ist die Entscheidung zwischen neu gebauten und bestehenden Immobilien. In Bestandsimmobilien kann man relativ zügig einziehen. Allerdings können abhängig vom Zustand des Wohnobjekts mehr oder weniger hohe Sanierungskosten anfallen. Kauft man dagegen neue Immobilien, profitiert man von Gestaltungsmöglichkeiten und hat auf lange Sicht niedrigere Energiekosten. Die höhere Kaufsumme lohnt sich dementsprechend, jedoch muss man meist länger auf den Einzug warten. Weitere Punkte spielen bei der Entscheidung für die richtige Immobilienart eine Rolle, neben den genannten beispielsweise
• die Lage der Immobilie (Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Kitas, Freizeitmöglichkeiten, Wohnumfeld)
• der individuelle Platzbedarf (innen und außen)
• die finanzielle Belastung (inklusive möglicher Mehrbelastungen durch Instandhaltung und Modernisierung)
• der Energieverbrauch
• der Bebauungsplan (Wohngebiet oder gewerbliches Gebiet, eventuelle Beschränkungen beim Bau und Ausbau)
• der Grundbucheintrag (eventuelle Lasten oder Beschränkungen auf dem Grundstück)
• die Ausstattung (im Sinne von passendem Schnitt und angemessener Deckenhöhe, ausreichend Anschlüssen und Steckdosen, Dämmung)
• der Gesamtzustand des Wohnobjekts (eventuelle Bauschäden oder Mängel, bestehender Sanierungsbedarf)
Laien erkennen angegriffene Bausubstanz oft nicht. Daher sollten Immobilien vor dem Kauf immer durch einen Bausachverständigen geprüft werden. Hat man sich erst für eine bestimmte Immobilien entschieden und neben den persönlichen Ansprüchen den Budgetrahmen geklärt, unterschreibt man den Kaufvertrag niemals vor einer genauen Abklärung der Finanzierung.
Die Finanzierung beim Immobilienkauf planen
Bei der Planung der Immobilienfinanzierung ist es wichtig, dass das gewählte Finanzierungsmodell zu den finanziellen Bedürfnissen im Einzelfall passt. Die richtige Darlehensart ist die Basis einer erfolgreichen Finanzierung. Die Mehrheit aller Deutschen greift hierbei auf ein Annuitätendarlehen zurück und zahlt während der gesamten Sollzinsbindung zu einem festen Zinssatz eine konstante monatliche Rate. Wer am Ende der Finanzierungslaufzeit komplett schuldenfrei sein will und keine Anschlussfinanzierung haben möchte, wählt eher ein Volltilgerdarlehen. Allerdings ist die monatliche Belastung bei diesem Modell höher. Grundsätzlich gilt es, bei der Finanzierung
• in Zeiten niedriger Bauzinsen eine lange Sollzinsbindung zu wählen (15 Jahre oder länger), weil sich das Zinsänderungsrisiko so relativ gut aushebeln lässt.
• eine hohe Tilgung anzusetzen (mindestens zwei bis drei Prozent), um auf lange Sicht Zinskosten zu sparen und von Zinsrabatten zu profitieren.
• Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen (idealerweise mindestens 15 Prozent), um die erforderliche Darlehenssumme zu senken und dadurch einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten.
• zur Senkung der Finanzierungskosten Fördermöglichkeiten zu nutzen, die der Staat, die Gemeinde oder die Stadt zur Verfügung stellt.
• bei zweckgebundenen Darlehen vorab immer detailliert abzuklären, welche Summe wofür verwendet werden darf.
• Puffer einzuplanen, um unvorhergesehene Kosten decken zu können.
Unbedingt bedacht werden sollten bei der Finanzierung die Nebenkosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Neben Notar- und Grundbuchkosten sind das zum Beispiel Maklerkosten und die Grunderwerbsteuer. Auch für Gutachter, die Baugenehmigung, etwaige Versicherungen und die Finanzierung werden eventuell Gebühren fällig, die bedacht werden müssen. Insgesamt machen die Nebenkosten meist zehn bis 15 Prozent des Immobilienkaufpreises aus. Abgesehen davon raten Experten dazu, später erforderliche Rücklagen zur Instandhaltung des Eigenheims schon bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Pro Quadratmeter und Jahr betragen solche Instandhaltungskosten mindestens einen Euro.
Was beim Immobilienkaufvertrag zu beachten ist
Ist die Finanzierung geklärt und sind sich Verkäufer und Immobilienkäufer einig, kann ein Notar den Kaufvertrag aufsetzen. Darin werden alle Rechte und Pflichten beider Seiten detailliert geregelt. Enthalten sein sollte neben dem Kaufpreis und dessen Fälligkeitsdatum der Zeitpunkt, ab dem die Immobilie das Eigentum des neuen Besitzers ist. Hinzu kommen etwaige Voraussetzungen des Besitzübergangs und die Rechte bei Mängeln. Auch Grundbucheinträge und individuelle Absprachen sind ein fester Bestandteil des notariellen Kaufvertrags. Eventuell ist zudem eine Finanzierungsvollmacht enthalten, die Finanzierungspartnern als Sicherheit dienen kann. Sobald der Kaufvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist, kann er vom Notar beurkundet werden. Daraufhin wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt. Eventuelle Grundschulden des alten Besitzers werden gelöscht, um der neuen Grundschuld Platz zu geben. Der Immobilienkaufvertrag muss schließlich auch der Abteilung für Grunderwerbsteuer vorgelegt werden, damit das Finanzamt informiert ist. Sobald all diese Voraussetzungen erfüllt sind, nennt der Notar den Termin zur Ableistung des Kaufpreises und die Immobilie geht an den neuen Besitzer über.
