Berlin
QIEZ-Experte Jürgen Pranschke

Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Das Thema Ferienwohnungen in Berlin birgt ordentlich Konfliktpotential.
Um dem immer knapper werdenden Wohnraum in Berlin zu begegnen, plant der Berliner Senat die Wiederbelebung einer alten Regelung: das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, auch Zweckentfremdungsverbot - Gesetz - ZwVbG genannt. Ob sich damit eine Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt ergibt, ist allerdings fraglich. Rechtsanwalt und QIEZ-Experte Jürgen Pranschke erklärt die aktuelle rechtliche Lage.

Zur Historie: „Im Westen nichts Neues“. Bereits im Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 04.11.1971 wurden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass Wohnraum nicht zweckentfremdet werden darf. Das Verbot bestand im Westteil Berlins seit 1972 und wurde dann nach der Vereinigung Deutschlands Ende 1990 auch in Ostberlin eingeführt. Hier gab es bereits einen Vorläufer durch die „Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes von 1985“, die in § 22 eine Genehmigungsverpflichtung im Falle einer Zweckentfremdung vorsah.

Mit Urteil vom 13.03.2003 (BVerwG 5 B 253/02) wurde das Verbot der Zweckentfremdung in Berlin aufgehoben, weil zu dieser Zeit genügend Wohnraum in der Stadt vorhanden war.

Zur rechtlichen Ausgangslage:

Staatliche Eingriffe erfordern stets eine „gesetzliche Ermächtigungsgrundlage“. Fehlt eine Ermächtigungsgrundlage, sind Eingriffe rechtswidrig und damit unwirksam. Nur der Gesetzgeber, das heißt die Volksvertretungen sind ermächtigt, entsprechende gesetzliche Regeln zu erlassen. Dabei kann das Gesetz die jeweiligen Organe der Exekutive (ausführende Gewalt) wie zum Beispiel Landesregierungen, Verwaltungen etc. ermächtigen, Einzelheiten in „Rechtsverordnungen“ festzulegen. So auch hier in dem neuen Senatsentwurf:

Die Drucksache 17/1057 vom 11.06.2013 beinhaltet zunächst nur eine „Ermächtigungsgrundlage“ für ein daraus hergeleitetes Verbot durch Rechtsverordnung. Die Neuregelung soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu einer Rechtsverordnung ermächtigen, in der einzelne Stadtteile festgestellt werden sollen, in denen Wohnraummangel besteht, und eine Zweckentfremdung unzulässig ist.

Die Eckpunkte der Senatsvorlage

Aus § 2 der Vorlage ergeben sich die Schwerpunkte, mit denen die Zweckentfremdung von Wohnraum bekämpft werden soll. Danach sind grundsätzlich unzulässig:

– Ferienwohnungen oder Fremdbeherbergungen (gewerbliche Zimmervermietungen)
Für bereits vorhandene Ferienwohnungen und ähnliche Beherbergungen besteht innerhalb von zwei Jahren eine Übergangsfrist, hierfür muss der Verfügungsberechtigte die Nutzung innerhalb von drei Monaten nach in Kraft treten der Verordnung dem zuständigen Bezirksamt anzeigen.

– Gewerbliche oder berufliche Nutzung
Auch hier besteht eine Ausnahmeregelung, wenn der Wohnraum bereits für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass das Nutzungsverhältnis nicht beendet worden ist.

– Bauliche Änderungen  
Bauliche Änderungen dürfen nicht dazu führen, dass Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke genutzt werden kann.

– Leerstand von mehr als sechs Monaten
Findet sich trotz geeigneter Bemühungen kein Mieter, so liegt in diesem Fall aber keine Zweckentfremdung vor.

 

Die Rechtsfolgen

Zunächst bestehen umfangreiche Auskunftspflichten gegenüber dem Bezirksamt: Verfügungsberechtigte, Nutzungsberechtigte und sonstige Bewohner/-innen haben dem Bezirksamt alle erforderlichen Auskünfte zu geben, was auch die Vorlage geeigneter Unterlagen beinhaltet. Weiterhin wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes, Artikel 28 Abs. 2 der Verfassung von Berlin) eingeschränkt, das heißt Mitarbeiter/-innen des Bezirksamtes können Wohnungen ohne richterliche Erlaubnis zu angemessenen Tageszeiten betreten. Personenbezogene Daten dürfen dabei erhoben und verarbeitet werden. Schließlich können Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung mit Mitteln des unmittelbaren Verwaltungszwanges durchgesetzt werden, insbesondere kann durch Ersatzvornahmen die Rückführung von Wohnraum veranlasst werden. Zudem können im Falle der Zweckentfremdung Geldbußen bis zu 50.000 € verhängt werden.

Welche Bezirke sind betroffen?

Nach einer von der Stadtentwicklungsverwaltung beauftragten Studie des Beratungsbüros „Gewos“ ist aktuell der Wohnungsmarkt in den Bezirken Friedrichshain/Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg/Wilmersdorf angespannt. Die Rechtsverordnung soll sich allerdings auf ganz Berlin erstrecken.

Zur Kritik:

Die Mieterverbände begrüßen grundsätzlich die Initiative des Senats und haben deswegen vorgeschlagen, dass sich die Regelungen auf Gesamt-Berlin erstrecken sollen – wie jetzt vorgesehen. So hat sich die Berliner Mietergemeinschaft zum Beispiel auf Artikel 28 der Berliner Verfassung berufen, die Folgendes regelt:

„Das Land fördert die Schaffung und Erhaltung von angemessenem Wohnraum, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen sowie die Bildung von Wohnungseigentum“.

Demgegenüber reagiert die Wohnungswirtschaft sehr zurückhaltend: Unter anderem sei der Entwurf „mit heißer Nadel gestrickt“, weil die „gewerbliche Nutzung“ nicht klar geregelt worden sei. Auch die Juristen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) halten sich zurück und meinen, dass die Regelungen (bis auf einen Punkt) kaum justiziabel seien. Alles in allem kann mit einer Klagewelle gerechnet werden, wenn die Regelungen in Kraft treten.

Darüber hinaus stellt sich generell die Frage, ob die Regelungen für Gesamt-Berlin nach den Maßstäben der Rechtssprechung tatsächlich wirksam umgesetzt werden können. Denn die Rechtssprechung stellt auf einen konkreten Wohnungsmangel ab, der evtl. nicht für Gesamt-Berlin nachweisbar ist.

Verzögerung aufgrund von Bedenken

Derzeit verzögert sich das Gesetzt allerdings noch – denn der Koalitionspartner CDU äußert Bedenken gegen den vorliegenden Entwurf. Erst wenn Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD), der für den Gesetzentwurf verantwortlich ist, diesen abändert, ist der Koalitionspartner zur Zustimmung bereit.  Hintergrund der Auseinandersetzung sind Bedenken bei der CDU, dass auch beispielsweise Tagesmütter und Kindertagesstätten von der Neuregelung betroffen sein könnten. Diese müssten zukünftig ihre gewerblichen Tätigkeiten beim zuständigen Bezirksamt beantragen, denn ein Anspruch auf Genehmigung ist im Gesetzentwurf nicht vorgesehen. 

Ein weiterer Kritikpunkt der CDU liegt in der geplanten Leerstandsregelung. Ohne Genehmigung dürfe eine Wohnung zukünftig nicht länger als sechs Monate leerstehen. Das ist dem Koalitionspartner zu kurz – vor allem im Hinblick auf anstehende Sanierungen, die durchaus auch mehr Zeit in Anspruch nehmen könnten.

Untervermietung an Touristen durch Mieter

Mit einem wichtigen Punkt in den Neuregelungen, nämlich der Vermietung von Ferienwohnungen an Touristen, hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt. Denn unabhängig von den unterschiedlichen politischen Standpunkten ist die Untervermietung von Wohnungen an Touristen nicht nur für die Vermieter, sondern auch für Nachbarn ein großes Ärgernis (geworden). Die kurzfristige, teilweise tageweise, Vermietung an einen oder mehrere Feriengäste strapaziert die Nerven der Nachbarn, die sich mit ständigen Ein- und Auszügen und den damit verbundenen Belästigungen konfrontiert sehen.

Dagegen ist die Untervermietung an Touristen für den Hauptmieter häufig sehr lukrativ, da er ein Vielfaches an Einnahmen erzielt, als er selbst als Mieter zahlen muss. Ein Fall aus Berlin führte jetzt zu einer grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Mit Urteil vom 08.01.2014 (Aktenzeichen VIII ZR 210 /13) hat der BGH entschieden, dass Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt sind, mit der Folge, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Zur Begründung führt der BGH aus, dass sich der Inhalt des Mietverhältnisses durch die Untervermietung an Touristen wesentlich ändert, was der Vermieter nicht hinnehmen muss.

 

Praxis-Tipp:

Sollten sich Mieter durch die Untervermietung ihrer Nachbarwohnung an Feriengäste belästigt fühlen, so sollten sie sich unmittelbar an den Vermieter wenden und dazu Einzelheiten mitteilen. Unter Hinweis auf die vorliegende Rechtsprechung sollte der Vermieter aufgefordert werden, der „unzulässigen“ Untervermietung unverzüglich zu begegnen und ggf. Räumungsklage erheben. Ignoriert der Vermieter diese Hinweise, kommt evtl. auch eine Mietminderung in Betracht, Einzelheiten sollten mit einem versierten Anwalt besprochen werden.

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