Ratgeber

Raus aus Berlin? Welche Realitäten beim Umzug ins Umland wirklich auf dich zukommen

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Hip, lässig und mit unbegrenzten Möglichkeiten – die Berliner lieben ihre Stadt. Doch irgendwann zieht es manche heraus aus dem Trubel der Metropole ins Umland, weil Nachwuchs ansteht oder die Work-Life-Balance nach Verbesserung ruft.

Rings um Berlin gibt es zum Glück genügend Orte, in denen du es dir stadtnah, aber doch ganz klassisch mit eigenem Häuschen und Garten gemütlich machen kannst. Allerdings solltest du dabei der Vorstadt-Realität oder dem Dorfleben von Anfang an ins Auge sehen. Vor unschönen Überraschungen schützen dich dabei die folgenden dreizehn Fakten.

Pendeln klingt entspannter, als es wirklich ist

Rund 321.000 Menschen pendeln täglich von ihrem Wohnort im Berliner Speckgürtel zu ihrem Arbeitsplatz. Die Top-3-Pendlerwohnorte rund um die Hauptstadt sind dabei die Landkreise Oberhavel (34.013 Pendler pro Tag), Barnim (28.966 Pendler) und Märkisch-Oderland (26.605 Pendler). Wenn es so viele tun, müsste Pendeln doch unproblematisch sein, denkst du? Leider hat die tägliche Fahrt vom Umland in die City auch ihre Nachteile:

1. Pendeln kostet Zeit

Eine Studie der Postbank aus dem Jahr 2019 zeigte auf: Nur sieben der 33 wichtigsten Pendlerwohnorte rund um Berlin überzeugen mit einer Nahverkehrsanbindung von unter 30 Minuten. So brauchst du beispielsweise aus Oranienburg 27 Minuten zum Berliner Hauptbahnhof, aus Potsdam gelangst du mit dem ÖPNV innerhalb von 24 Minuten in die Stadt. Fährst du Auto, bist du klar im Nachteil – denn für dieselben Strecken gibt der Google-Routenplaner eine Dauer von 47 bzw. 48 Minuten an. Regelmäßige Sperrungen und Staus durch Baustellen verzögern die Fahrzeit häufig noch stärker. Wer einmal ausrechnet, wie viel Lebenszeit er als Pendler in einem Jahr auf der Strecke verbringt, fragt sich schnell, ob sie gut investiert ist.

2. Pendeln kostet Geld

Zeit ist Geld. So zumindest betrachteten es die Analysten der oben zitierten Pendlerstudie und kalkulierten die Kosten für das Pendeln nicht nur anhand der Fahrkartenpreise, Benzin- und KFZ-Kosten, sondern auch anhand eines durchschnittlichen Bruttolohns von 23,07 Euro. Würde dir in jeder Pendelstunde dieser Lohn entgehen, würde dich ein Jahr Pendeln zwischen Potsdam und Berlin rund 5327 Euro (ÖPNV) bzw. 11 464 Euro (Pkw) kosten. Ein Auto-Pendler aus Eisenhüttenstadt käme pro Jahr auf stolze 35.857 Euro „Pendelkosten“. Hier stellt sich die Frage, ob der Kaufpreisvorteil einer Immobilie im Umland derartig hohe Mobilitätskosten überhaupt noch ausgleicht.

Du musst sehr genau rechnen und bindungswillig sein

Kaufen, einziehen und bei Nichtgefallen einfach wiederverkaufen? So einfach funktioniert es nicht. Denn, wenn du dich ein einmal für ein Eigenheim im Umland entscheidest, musst du dich für eine gewisse Zeit daran binden – insbesondere dann, wenn du wenig Eigenkapital mitbringst.
Der Hintergrund: Bei einem klassischen Immobilienkredit zahlst du in den ersten Jahren einen relativ hohen Zins- und niedrigen Tilgungsanteil. Von der eigentlichen Kaufsumme wird also wenig getilgt. Wer sein Haus nach wenigen Jahren ohne Verluste wieder veräußern will, muss folglich den gesamten Kaufpreis dafür verlangen und noch mehr: Die Kaufnebenkosten (Notar, Courtage, Grunderwerbsteuer) müssen ebenso ausgeglichen werden und die Bank fordert bei einer Rückzahlung vor dem vereinbarten Zeitraum eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Rechnung funktioniert nur in absolut angesagten Wachstumsgebieten, in denen die Immobilienpreise überproportional steigen.

Wie viel Geld brauche ich für ein Eigenheim im Umland?

Selbst, wenn du dich auf den ersten Blick in eine Immobilie verliebt hast, solltest du die finanzielle Kalkulation in den Mittelpunkt stellen. Immerhin ist der Hauskauf das größte Geschäft und damit das größte finanzielle Risiko, das viele Menschen in ihrem Leben eingehen. Im Idealfall informierst du dich vorab über sämtliche Faktoren, die eine aufzubringende Summe für dich vergrößern könnten, wie etwa: wenig Eigenkapital, hohe Courtagen und Grundsteuern, lange Laufzeiten, hohe Zinsen und nötige Renovierungen. Senken kannst du die finanzielle Belastung, indem du passende Förderungen und Zuschüsse findest, wie etwa das Baukindergeld sowie Zuschüsse und geförderte KfW-Kredite für energieeffiziente Neubauten, energieeffizientes Sanieren oder den altersgerechten Umbau einer Immobilie. Einen umfassenden Ratgeber rund um die Baufinanzierung und die entsprechenden Problemstellungen kann man sich hier herunterladen.

Deine Freunde sind weit weg – und werden vielleicht verstimmt sein

Deine Freunde kennen dich vielleicht als umtriebigen Großstadtbewohner – immer für eine Unternehmung zu haben und ständig erreichbar. Auf diese Qualitäten müssen sie verzichten, wenn du ins Umland ziehst, denn dann erfordert dein Alltag wesentlich mehr Planung. Sich spontan im Café treffen und einfach eine Stunde verquatschen oder der obligatorische Cocktail auf der After-Work-Party können zum Problem werden, wenn du auf feste Fahrzeiten im ÖPNV oder dein Auto angewiesen bist. Auf der anderen Seite führt der größere Abstand dazu, dass man sich im Freundeskreis bewusster trifft und Dinge unternimmt, anstatt gemeinsam Zeit zu vertrödeln.

Du wirst höchstwahrscheinlich nicht mehr ohne mindestens ein Auto auskommen

Wer in der Hauptstadt wohnt, kann eher auf ein Auto verzichten als andere – das zeigt zumindest die Statistik. Während in Deutschland über 95 Prozent aller Paare mit Kindern mindestens ein Auto besitzen, liegt die KFZ-Quote in Berlin mit gut 75 Prozent deutlich niedriger. Der urbane Wohnort motiviert durch sein Angebot an öffentlichen Verkehrsmitteln dazu, Geld zu sparen und klimaschonend zu leben. Doch wie sieht die Realität auf dem Land aus und wie kannst du als Pendler deinen CO2-Fußabdruck verkleinern?

1. Nur mit dem ÖPNV unterwegs?

Wie gut die Infrastruktur im Umland der Hauptstadt ausgebaut ist, richtet sich in erster Linie nach der Nachfrage. Wenn du darüber nachdenkst, deinen Wohnsitz zu verlagern, aber weiterhin zur Arbeit nach Berlin zu pendeln, solltest du nicht den entlegensten Flecken in Brandenburg als neues Zuhause auswählen. Denn laut Prognose wird hier im ländlichen Raum die Bevölkerungsanzahl bis 2030 um durchschnittlich 8 Prozent abnehmen, in Landkreisen wie Spreewald-Lausitz oder der Uckermark sogar um über 20 Prozent. Die für den ÖPNV wichtige Zielgruppe der 6 bis 16-Jährigen schrumpft durch den demografischen Wandel dabei überproportional, sodass die Mobilitätsangebote in den betroffenen Regionen in Zukunft wahrscheinlich eher abgebaut werden, statt erweitert.

2. Schützt ein E-Auto beim Pendeln das Klima?

Wer spontane Termine hat und gern groß einkauft, kann auf das Auto nicht verzichten. Als Vielfahrer meldet sich hier aber häufig das schlechte Gewissen in puncto Klimaschutz. Wenn du dich fragst, ob du mit der Anschaffung eines E-Autos deine Ökobilanz als Pendler verbessern kannst, kommst es darauf an, wie deine Strecke aussieht. Denn Elektroautos sind durch ihre Batterie direkt ab Herstellung im Vergleich zu Verbrennern mit höheren Emissionen vorbelastet. Diesen Nachteil kannst du ausgleichen, wenn du mit einem E-Auto mehr als 40.000 Kilometer im Stadtverkehr zurücklegst. Als stadtnaher Pendler erreichst du diese Grenze wahrscheinlich schnell. Langstreckenpendler, die viel Autobahn fahren, müssen anders kalkulieren. Auf der Langstrecke kann ein E-Auto den klassischen Diesel nämlich erst ab 200.000 gefahrene Kilometer klimatechnisch „überholen“.

Eigenbesitz bedeutet auch Eigenverantwortung

Denkst du auch manchmal, mit der Mietzahlung würdest du dein „Geld zum Fenster herauswerfen“? Viele Menschen vergleichen einfach ihre Kaltmiete mit einer möglichen Kreditrate und glauben dann, mit einem Eigenheim finanziell viel besser dazustehen als ein Mieter. Doch diese Rechnung berücksichtigt nur die halbe Realität. Denn als Eigenheimbesitzer musst du nicht nur mehr Zeit und Energie in deine vier Wände investieren, sondern höchstwahrscheinlich auch mehr Geld:

⦁ Versicherungskosten: Eigentum verpflichtet – das gilt vor allem im Versicherungsbereich. Denn als Hauseigentümer solltest du in jedem Fall eine Wohngebäudeversicherung abschließen, die dich vor den finanziellen Folgen eines Brandes oder Wasserschadens schützt. Solltest du in einem Hochwasserrisikogebiet leben, ist eine Versicherung gegen Elementarschäden ebenfalls sinnvoll. Ob deine private Haftpflichtversicherung für Schäden anderer aufkommt, solltest du dann prüfen, wenn du eine Ölheizung besitzt oder sich dein Haus noch im Bau befindet. Schließlich lohnt es sich, über eine Risikolebensversicherung nachzudenken, falls du eine Immobilie gemeinsam mit Partner und Familie nutzen wirst und dabei den Löwenanteil der Kreditrate trägst.

⦁ Rücklagen: Das Dach ist plötzlich undicht, die Heizung geht kaputt oder die Fenster müssen ausgetauscht werden – diese Instandhaltungsmaßnahmen können für Hauseigentümer teuer werden. Damit dich eine Reparatur nicht kalt erwischt, solltest du monatlich einen festen Betrag an Instandhaltungsrücklagen von deinem Einkommen abzweigen. Wie hoch der sein sollte, hängt vom Alter und vom Zustand deiner Immobilie ab. Bei jüngeren Häusern in einem guten Zustand rechnen Fachleute mit 1 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für ältere Immobilien sollten Eigentümer etwa das Doppelte zurücklegen.

⦁ Straßenausbaubeiträge: Viele Eigentümer fürchten, bei Straßenbaumaßnahmen von der Kommune zur Kasse gebeten zu werden. Wenn du ins Berliner Umland ziehst, ist diese Sorge allerdings unberechtigt, denn weder Berlin noch Brandenburg erheben Straßenausbaubeträge. Auch in Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt sind die Beiträge inzwischen abgeschafft worden.

Berlin wird sich in deinen Augen ändern – nicht zwingend zum Schlechten

Viele Menschen, die in der Großstadt leben, haben ihren Kiez noch nie aktiv verlassen. Falls du ins Umland ziehst, kann dir das nicht passieren, denn Ausflüge nach Berlin bekommen dann Event-Charakter. Für viele Ex-Berliner bietet diese veränderte Perspektive eine Gelegenheit, „ihre“ Stadt noch einmal mit touristischen Augen neu zu entdecken. Schließlich musst du ab sofort Fahrzeit und Planungsenergie aufwenden, um in die Stadt zu kommen – dafür sollte dich die Unternehmung vielfach entschädigen.

Auf dem Land ticken die Uhren tatsächlich anders

Einkaufen bis 23 Uhr oder sogar rund um die Uhr – das ist nur in der Großstadt möglich und erzeugt ein eigenes Lebensgefühl. Auf dem Land hingegen gibt es kürzere Öffnungszeiten, einige Geschäfte sind überhaupt nicht vorhanden und auch der Takt des ÖPNV ist wesentlich länger. Die Folge: Du musst weiter im Voraus planen und manchmal sogar improvisieren. Vielleicht bringt dich diese Situation auch schneller mit deinen Nachbarn in Kontakt; z.B. wenn dir am Sonntag Eier für ein Kuchenrezept fehlen.

Kunst, Kultur und Nachtleben werden weit weniger spontan sein

Was machen wir am Wochenende? Diese Frage musst du dir als Landbewohner detaillierter beantworten. Schließlich kannst du nicht mehr freitagabends aus der Wohnungstür laufen und dich einfach zu Fuß und per ÖPNV durch die Club- und Kulturszene treiben lassen. Stattdessen müssen Veranstaltungen im Voraus gefunden werden und geklärt, wer fährt und wer etwas trinken darf. Manche Menschen empfinden das als Mangel an Spontanität und an Lebensqualität. Eine andere Perspektive wäre, dass du als Umlandbewohner mehr herausfilterst und bewusster entscheidest, was du mit deiner wertvollen Zeit anfangen willst.

Du musst wahrscheinlich Einkauf und Bevorratung neu erlernen

Mitten in der Stadt denkt kaum jemand über Vorratshaltung nach – falls dir die Milch ausgeht, kaufst du sie eben beim Späti um die Ecke. Im Gegensatz dazu kann das Landleben seine Bewohner zuweilen von allen Versorgungsleitungen abschneiden; z.B. bei Krankheit oder falls das Auto streikt. Wer in Notfällen nicht hungern will und auch sonst die Einkäufe spritsparend organisieren möchte, sollte sich mit vernünftiger Vorratshaltung auseinandersetzen. Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe hilft hier mit Leitlinien und empfiehlt die folgende Menge Nahrungsmittel für eine Person und zehn Tage:

⦁ 300 g Fett oder Öl: Butter lässt sich gut einfrieren und ist dann etwa drei Monate haltbar. Hochwertige Pflanzenöle sollten kühl und dunkel gelagert werden.
⦁ 1,5 kg Fleisch, Fisch, Hülsenfrüchte: Hier sind Veganer im Vorteil, denn getrocknete Linsen, Bohnen und Kichererbsen halten fast ewig. Fleisch, Fisch und frischer Tofu lassen sich in größeren Mengen auf Vorrat einfrieren.
⦁ 2,5 kg Nüsse und Obst: Wer einen Apfelbaum im Garten hat, sitzt quasi an der Quelle. Ansonsten eignet sich zur Lagerung auch Trockenobst sowie TK-Beeren und Kirschen.
⦁ 2,6 l Milch und Pflanzendrinks: Wer keinen Bauern als Nachbarn hat, sollte H-Milch für die Vorratskammer wählen. Auch Reis-, Soja-, Hafer- und Mandeldrinks zeichnen sich durch eine lange Haltbarkeit aus.
⦁ 3,5 kg Getreideprodukte: Reis, Nudeln, Haferflocken, Quinoa, Hirse und Mehl für das selbstgemachte Brot bilden den Grundstock einer Landhausküche, deren Besitzer auch zwei Wochen ohne Einkauf überstehen.
⦁ 4 kg Gemüse und Hülsenfrüchte: Frisch schmeckt es natürlich am besten, deshalb sollten Landbewohner Gemüse im Idealfall im eigenen Garten ziehen. Die eigenen Kartoffeln lassen sich gut lagern; aus der Tomatenernte kann man Sauce kochen und in Gläser abfüllen. Für den absoluten Notfall in der schnellen Küche bieten sich auch Bohnen und Kichererbsen in Dosen an.
⦁ 20 Liter Getränke: Hier sollte der Fokus auf Mineralwasser liegen. Alternativ kannst du mit frischen Gartenkräutern oder Teebeuteln Tees nach Lust und Laune kochen.

Wenn du einen Partner hast, sollte eure Beziehung gefestigt sein

Das Landleben kann einer Beziehung die Flexibilität und Spontanität nehmen, indem es Extreme unterstützt: Einerseits siehst du deinen Partner während der Arbeitswoche seltener, weil ihr beide lange arbeitet und dazu noch viel Zeit auf dem Arbeitsweg verbringt. Andererseits kann man sich an einem freien Wochenende nicht spontan aus dem Weg gehen – schon gar nicht, wenn man als Paar nur ein Auto besitzt. Falls du gemeinsam mit deinem Partner ländlich wohnen willst, solltest du dir vorher sicher sein, sowohl Einsamkeit als auch die isolierte Zweisamkeit gut verkraften zu können.

Das ruhige Landleben kann auch für einigen Stress sorgen

Endlich Ruhe auf dem Land – dieser Traum kann sich für einige Menschen in einen Alptraum verwandeln. Denn Stress kann nicht nur durch ein Zuviel an Reizen, sondern auch durch Isolation entstehen. Ein anderer Stressfaktor ist die Organisation des Alltags: Wenn der Sohn zum Fußballtraining muss, die Tochter zum Reiten ins Nachbardorf und die Mutter auf Geschäftsreise, stehen viele Familien vor logistischen Herausforderungen. Schließlich kannst du auch ein böses Erwachen mit den Nachbarn erleben, falls du aus dem studentisch-geprägten Szeneviertel in eine eher konservative Gegend ziehst.
Dennoch: Besonders eine grüne Umgebung mit reichlich Vegetation scheint laut Forschungen vor psychischen Krankheiten zu schützen. Städter erkranken statistisch gesehen häufiger an Schizophrenie, weil sie weniger vom Beruhigungseffekt durch Bäume und Wiesen profitieren.

Du wirst vielleicht etwas spießiger werden

Wo du früher in der Hauptstadt über die neusten Party-Locations und die hippsten Cafés philosophiert hast, entwickelst du auf dem Land höchstwahrscheinlich andere Interessen. Als Eigentümer werkelt man schließlich gern an seinen eigenen vier Wänden und falls du einen eigenen Garten besitzt, solltest du auch dessen Möglichkeiten genießen. Gemüsebeete anlegen, Kartoffeln einlagern, Marmelade kochen – all das sind jedoch Themen, die der Durchschnitts-Städter vielleicht als spießig abtun würde.
Doch wer genug Selbstbewusstsein besitzt, muss sich um die Vorurteile anderer nicht scheren. Und außerdem: Die traditionellen Beschäftigungen der Dorfbevölkerung begeistern aktuell immer mehr junge Stadtbewohner, wie die Trends zum Urban Gardening, Stadt-Imkern und Crafting zeigen. Außerdem ist der Weg in die Stadt ja trotz der Umgebung nicht wirklich weit, so dass sich immer wieder einmal etwas kosmopolitische Luft schnuppern lässt.

Fazit: Der Umzug ins Umland muss kein absoluter Kulturschock werden

Stadt oder Umland? Diese Frage lässt sich mit rationalen und finanziellen Argumenten kaum beantworten. Hier solltest du allein auf dein Herz und dein Gefühl achten, denn die hohe Lebensqualität, die du an deinem Lieblingsort empfindest, ist unbezahlbar. Planst du allerdings einen Umzug, hast du viele Aufgaben vor dir und musst nicht zuletzt finanziell genau planen, um am Ende an deinem neuen Wohnort auch glücklich werden zu können.

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